Para imobiliárias, administradoras de locação e corretores de imóveis · O que está incluso
Sistema para imobiliária em Londrina do primeiro contato ao repasse do aluguel
Um sistema para imobiliária em Londrina feito sob medida junta o que hoje fica espalhado: os leads de cada corretor, a carteira com a autorização do proprietário, as visitas, os contratos de locação e o repasse do mês. Proprietário e inquilino acompanham a sua parte por uma área própria.
- Fluxo desenhado a partir da rotina da sua equipe
- Contratos, vencimentos e reajustes num só painel
- Dados de inquilinos e fiadores com acesso por perfil
O problema
O lead está no WhatsApp do corretor. O contrato, na planilha.
Na imobiliária que cresce, cada informação mora num lugar diferente. O contato chega pelo portal, cai no e-mail de quem está de plantão e continua no WhatsApp pessoal do corretor. Quando ele sai da empresa, a lista de interessados vai junto, e ninguém sabe quem estava esperando retorno.
Na locação, o controle é uma planilha. Todo mês alguém confere quem pagou, calcula multa de atraso, desconta a taxa de administração e monta o repasse de cada proprietário à mão. O reajuste depende de alguém lembrar a data do contrato e procurar o índice certo. Um aniversário esquecido significa aluguel defasado por mais um ano.
A vistoria de entrada ficou em fotos soltas no celular de quem foi ao imóvel. Na devolução das chaves, não aparece a imagem que mostraria o piso já riscado.
O software pronto resolve parte disso, mas cobra por usuário, impõe o funil dele e tropeça nas regras da casa, como comissão dividida entre captador e vendedor ou repasse em data diferente para cada proprietário.
O que está incluso
O que pode entrar no sistema para imobiliária em Londrina
Os módulos são escolhidos no levantamento. Dá para começar pelo CRM ou pela locação e somar o restante depois.
- CRM para imobiliária com leads por corretor, origem (site, portal, WhatsApp, indicação) e data do próximo retorno
- Cadastro de imóveis com fotos, documentos, chaves e autorização do proprietário anexada
- Envio da carteira aos portais por feed ou integração, no formato que cada portal aceitar
- Agenda de visitas por corretor, com imóvel, cliente e resultado registrados
- Contratos de locação com vencimentos, garantia, índice de reajuste e aviso da data de aniversário
- Emissão de cobrança e baixa de pagamentos, com banco ou intermediário definido no projeto
- Repasse ao proprietário com taxa de administração descontada e prestação de contas mensal
- Vistorias de entrada e saída com fotos por cômodo, datadas e ligadas ao contrato
- Cálculo de comissões por negócio, com divisão entre captador, vendedor e imobiliária
- Área do proprietário e área do inquilino, com login próprio e acesso só aos seus contratos
Benefícios
O que muda na rotina de vendas e de locação
Cada contato, contrato e vistoria fica registrado na empresa, e não na memória de alguém.
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O cliente é da imobiliária
Todo lead entra no sistema com origem e corretor responsável. Se ninguém retorna no prazo, o gestor vê e redistribui. Troca de equipe não leva a carteira embora.
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Reajuste na data certa
A Lei nº 10.192/2001 anula reajuste com periodicidade inferior a um ano. O sistema avisa o aniversário de cada contrato, aplica o índice combinado e a equipe confere antes de valer.
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Repasse sem calculadora
Aluguel recebido, taxa de administração, IPTU ou condomínio lançados e valor líquido do proprietário saem de um único fechamento, com demonstrativo para enviar a cada um.
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Vistoria que serve de prova
O inquilino devolve o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste normal (art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991). Fotos datadas de entrada e saída, lado a lado, encurtam a discussão.
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Comissão sem briga
A regra de divisão fica escrita no sistema: quanto vai para quem captou, para quem vendeu e para a empresa. O corretor acompanha o que tem a receber em cada negócio.
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Menos ligação pedindo segunda via
O proprietário consulta repasses e prestação de contas. O inquilino baixa cobrança e recibo discriminado, que o art. 22, VI, da Lei do Inquilinato exige do locador.
Para quem é
Para quem é o software imobiliário sob medida
Faz sentido quando a operação já não cabe na planilha e o sistema de prateleira obriga a equipe a trabalhar do jeito dele. Se o que falta é a vitrine pública dos imóveis, veja o site para imobiliária.
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Imobiliárias de venda e locação
Equipe com plantão, captadores e corretores, que precisa saber de onde vem cada lead e quanto tempo ele espera por retorno.
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Administradoras com carteira de aluguel
Um sistema de gestão de locação para quem controla dezenas ou centenas de contratos, com repasses em datas diferentes e reajustes espalhados pelo ano.
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Corretores autônomos com equipe pequena
Um sistema para corretor de imóveis que trabalha com um ou dois parceiros e quer organizar clientes, visitas e comissões sem pagar por dez usuários.
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Construtoras com vendas próprias
Leads de lançamento, visitas ao decorado e reserva de unidades controlados pela equipe comercial da própria construtora.
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Imobiliárias que também administram condomínios
Carteira de locação e rotina de condomínio na mesma empresa, com cadastros de proprietários que se repetem nos dois lados.
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Como funciona
Da planilha de contratos ao primeiro repasse pelo sistema
A virada acontece com a carteira real importada e só termina depois de um fechamento mensal completo feito no sistema.
- 1
Levantamento da operação
Conversamos com plantão, corretores, setor de locação e financeiro. Mapeamos origens de lead, portais usados, modelos de contrato, garantias aceitas e regras de comissão.
2 a 3 semanas
- 2
Desenho das telas
Você aprova o funil do CRM, a ficha do contrato, a tela de vistoria e as áreas do proprietário e do inquilino antes de qualquer programação.
2 a 4 semanas
- 3
Desenvolvimento por módulos
CRM e cadastro de imóveis costumam vir primeiro. Locação, cobrança, repasse e as integrações com portais e banco entram em seguida, cada parte liberada para teste.
8 a 16 semanas
- 4
Migração da carteira
Importamos imóveis, proprietários, inquilinos e contratos ativos das planilhas ou do sistema anterior e conferimos, contrato a contrato, datas de reajuste e saldos.
3 a 4 semanas
- 5
Treinamento e primeiro fechamento
Treinamos cada perfil e acompanhamos um ciclo mensal inteiro, do vencimento dos aluguéis à prestação de contas, para ajustar o que aparecer.
30 a 45 dias
Dúvidas
Perguntas frequentes
Dúvidas de quem procura sistema para imobiliária em Londrina.
Qual a diferença entre este sistema e o site da imobiliária?
O site é a vitrine pública: busca, ficha do imóvel e botão de contato. O sistema é o lado de dentro, usado pela equipe para tratar leads, controlar contratos, fazer repasses e vistorias. Os dois podem funcionar ligados, com o imóvel cadastrado uma vez e o contato do site caindo direto no CRM.
O sistema publica os imóveis nos portais?
Pode publicar, pela integração com portais imobiliários que cada um oferece, geralmente um arquivo de feed em formato próprio. O que cada portal aceita é conferido no levantamento, sem depender de parceria. Como a Resolução COFECI nº 458/1995 só permite anunciar com contrato escrito de intermediação, o imóvel sem autorização anexada não entra no envio.
Como o sistema cuida do reajuste do aluguel?
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) deixa o valor à livre convenção e remete o reajuste residencial à legislação específica. A Lei nº 10.192/2001 anula reajuste com periodicidade inferior a um ano. O sistema guarda o índice escolhido em cada contrato, avisa antes do aniversário e calcula o novo valor para a equipe conferir. De onde vem o índice é definido no projeto.
O sistema ajuda a controlar as garantias da locação?
Ajuda. A Lei nº 8.245/1991 admite caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, e o art. 37 torna nula mais de uma delas no mesmo contrato. Exigir duas é contravenção penal (art. 43, II). O contrato no sistema aceita uma garantia só, e a caução em dinheiro fica limitada a três meses de aluguel, como manda o art. 38.
E as obrigações de prevenção à lavagem de dinheiro?
A Lei nº 9.613/1998 inclui quem faz promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis. Pela Resolução COFECI nº 1.336/2014, transações a partir de R$ 100 mil exigem cadastro dos envolvidos e registro guardados por cinco anos, pagamento em espécie nesse valor é comunicado ao Coaf em 24 horas, e quem não teve ocorrência declara isso até 31 de janeiro. O sistema pode reunir esses cadastros e sinalizar os casos. A comunicação continua sendo feita pelo corretor ou pela imobiliária.
Como ficam os dados de inquilinos e fiadores?
A LGPD (Lei nº 13.709/2018) permite tratar esses dados para executar o contrato e para proteger o crédito, desde que se colete só o necessário. O sistema separa o acesso por perfil, registra quem abriu cada cadastro e mostra ao inquilino apenas o próprio contrato. Documentos exigidos por lei, como os da prevenção à lavagem de dinheiro, podem ser conservados pelo prazo legal.
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